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こんにちわ。春爛漫の風が心地よい季節になりましたね・・・・・・・このページはヤフー知恵袋で専門家回答者として住宅関連の質問に1400件以上の回答をし1000件以上のベントアンサーを受けている建築士、福味健治のオフィシャルサイトです。

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● 工事業者を決めてから欲しい家を決めていませんか?

住宅展示場
● 進化する買い物術
インターネットで欲しい情報が簡単に入手できるようになってから、買い物の方法が大きく変わりました。
最近では中古車や家電製品と云った耐久消費財を買う場合、どの製品が良いかネットで情報を集めてじっくりと吟味します。 それぞれに長所もあれば短所もありますので、自分の要望に合う商品はどれか等々じっくりと吟味して自分の要望を明確化していきます。
自分の欲しい商品が明確になったら、次は欲しい商品をどのショップで手に入れるのが最も安いか、ネット検索で価格を比較して効率的に入手されています。

家造りに置き換えるとどうなるでしょうか。

自分がどんな家に住みたいのか深く考えもせず、モデルルームを回ったり工務店選びをしていませんか?
上の例に置き換えると、ハウスメーカー・工務店選びと云うのは「どのショップで手に入れるのが最も安いか」を選ぶ最終段階なのです。

その前にする事があります。

● 初めに行う事は自分の夢・希望を具体化する事です。
プラン作成
工事業者を選ぶ前にしないといけない事は、自分がどんな家に住みたいのかカタチにする事です。
カタチにする作業を設計と云います。その設計図の中に自分たちの夢や希望を詰め込む作業が無ければ工務店に具体的な要望を伝える事が出来ません。

工事業者も契約前に簡単なプラン図は描いてくれますが、工事業者ごとに違う提案が出てきますので、どれが安くてどれが高いのか判断出来ません。

簡単なプラン図と設計図では情報量が圧倒的に異なります。

このままだとブランドとか、パンフレットの豪華さとか、おまけの多さとか、営業マンの対応の丁寧さ、と云った住宅の性能や快適さとは関係のない部分で工事業者を決めるしかないのです。

家造りは、工事業者選びの前に設計事務所を選びましょう。設計図書を作成して建築主の要望を明確に工事業者に提示しないと注文建築は出来ません。
工事業者の提案は自社の得意な工法をアピールしますから、数ある選択肢の中で本当に建築主の要望に合った提案なのか疑問です。

住宅の耐震性・断熱性と云った性能の8割は設計で決まります。

● 工務店に依頼してもタダで設計図は書いてもらえるのでは?
設計施工で依頼すれば工務店でも設計図書は書いてもらえます。自社で設計員を抱えていれば、直営で設計する事になりますし、設計員がいなければ下請けとして外注することになります。見積書に計上されているかどうかは別として当然費用は掛かっています。

タダではありません。

また、その場合の設計担当者は直営・下請けに関わらず、工務店の影響を受けます。直営の場合、設計員は会社から給料をもらっている訳ですから会社の方針に逆らえません。
下請けの設計事務所なら尚更で、お得意さんは工務店さんな訳ですから、建築主にとって不都合な事があっても、それが法令に違反していない限り何も言えません。

工務店さんに設計図書も含めて依頼すると云う事は、工務店を監理監督する立場である設計事務所の存在を否定する事と同義なのです。施工不良や欠陥住宅による建築紛争の殆どは設計事務所の不在に起因します。

トラブル
● 工事契約とは別に設計事務所と設計契約を結ぶ事の意味
国の運営にも三権分立で司法・行政・立法がそれぞれ独立した立場で存在しているから民主主義は守られるのです。家造りも建築主・設計事務所・工務店がそれぞれ独立した立場で存在しないと順調に進みません。

設計事務所は、建築主の夢や希望を具体化し設計図書にまとめます。そうすれば複数の工務店に同じ内容・仕様で見積もりを取る事ができ、価格の比較のみで工務店を決定する事が出来ます。

設計事務所は、工務店から提出された見積もり書を精査します。同じ設計図書から見積もっても金額は1割前後の差が出ます。仮に工事費2000万円の建物であれば1800万円~2200万円程度の差が出ます。

設計事務所は、建築主の代理人として、工事が設計図書通りに建てられているかチェックします。これを設計監理と云います。建築主の代理人として監理するには建築主と直接設計契約を結ぶ必要があります。

家造りを思い立てば、工事業者選びの前に設計事務所選びをお勧めします。


地震対策に最も有効な手段は?

● 色々な地震対策工法が考案されているが・・・

ネットを地震対策工法等で検索していますと、さまざまな工法が紹介されています。殆どのサイトが自社の工法と他社の工法比較してその有効性を訴えています。それでは果たしてどの工法が最も優秀なのでしょうか。
結論から先に云いますと、もっとも優れた工法は無いのです。冷静になって考えると分かる事なのですが、他の工法よりはるかに優れている工法が考案されていれば、誰もがその工法を用いて建てています。実際はそうなっていないのは、建築主や専門家が勉強不足でその工法を知らないと云う事ではなく、すべての商品に一長一短があると云う事です。
● 地震と建物の関係について
地震対策の一環で、地震と建物の特性を知る必要があります。建物が地震で影響を受ける要素として・・・
①地盤の特性
②建物の固有震動周期
③建物の形状
④建物の耐力壁の配置
等があります。
①地盤特性

防災科学技術研究所が公表している表層地盤の固さを色分けした地図。

青い色は地盤が固く、赤に近づくに従って軟弱な地盤となります。

京都盆地や奈良盆地は固い地盤に囲まれているため、地震波が繰り返し襲う可能性があります。

地盤が固いか柔らかいかは建物に大きな影響を与えます。地盤が柔らかいと一度通り過ぎた地震波が、固い岩盤にぶつかり反射して、再度建物を襲います。盆地の様に周囲を山で囲まれているような地形の軟弱地盤は地震波が何度も襲います。丁度バケツに水を入れてバケツの縁を叩くと波紋が何度も何度も発生するのと同じです。
この様な地盤特性に建つ建物は、丘陵地の地盤の固い場所に建つ家よりも地震に抵抗する構造にしないと危険です。
②建物の固有振動周期

物体はすべて固有振動周期を持っています。鉄筋コンクリートの様な固い建物は固有振動周期が短く、木造の様な柔らかい建物は固有振動周期は長いです。どのような波長の地震が来るのか予想は出来ませんが、熊本地震の波長は木造住宅に共振する様な比較的長い波長だったので、木造家屋が多く倒壊しました。東日本大震災は固有振動周期が短かった為震度7であったにも関わらず、木造家屋に地震そのものでの被害は少なくて済みました。
また、高い建物は固有振動周期が長く、低い建物は固有振動周期が短い傾向にあります。
関東大震災では、固い地盤の上に建った固有振動周期の短いレンガ造の建物が多く倒壊し、柔らかな地盤の上に立った木造家屋が多く倒壊しています。
建物の固有振動周期と地震波が一致してしまえば、構造の別に関係なく建物は危険にさらされます。
③建物の形状

建物の形状も揺れ方に影響します。立面的に見て二階の壁面と一階の壁面が一致していれば、二階に掛かった地震力をスムーズに地面に伝える事が出来ますが、二階の壁の下に壁が無ければ二階の壁を支える梁を通常よりも大きくして梁を受けている一階の柱に地震力を伝えないと梁が大きく撓む結果となります。
平面的に見て、極端な長方形の家や凹型の家や凸型の家、L型の家等は突出部分とその他の部分で揺れ方が異なる為、捻じれを生じやすく危険な状態になる可能性があります。
④耐力壁の配置

建築工学では地震の力を縦方向の力と横方向の力に分解して考えます。
横方向の力には縦方向の耐力壁は無抵抗で、逆に縦方向の力には横方向の耐力壁は無抵抗となります。縦方向横方向共にバランス良く耐力壁を配置する事が重要になります。

建物は地震力を受けると揺れます。それは一般の工法では仕方のない事なのですが、揺れ方にも安全に揺らす方法があります。捻じれを起こさず全体的に均質的に揺らす工夫が必要になるのです。
例えば東西方向の耐力壁が北側に偏っていますと、東西方向に揺れた場合、建物の北側は揺れが少なく、南側は大きく揺れる結果となります。南側の部屋は窓を大きく取りたいですが、耐力壁のバランスを考えないと危険です。
言い換えますと、建築基準法的に総量としての壁量は満たしていても、耐力壁の配置が偏っていると危険です。
●どの工法を選択すればよいのか

免震構造の基本モデル
平常時は普通の建物と変わらない 地震時、免震装置が働いて、建物に地震力が伝わらない

建物の固有振動周期を無くして、地震波と共振しない事を目的として考案されたのが免震工法です。地震波を基礎と上部構造部との間の免震装置で遮断してしまう方法です。この方法が地震に対して現在の技術力では最も有効な工法といえますが、費用が高く制約も多い工法です。
例えば液状化が懸念される地盤では建物が傾く恐れがあります。そのような土地に免震住宅を建てれば、家が傾いた段階で基礎から建物が滑り落ちてしまう可能性すらあります。
耐震壁を補強する目的で制震装置が数多く考案されています。耐力壁を基本にして補助的な役目で制震装置を装着しますが、耐力壁が抵抗しきれずに変形し始めなければ制震装置は作動せず、柱が傾斜するのに抵抗はしてくれますが、地震の揺れそのものを抑える事は出来ません。
● 費用の問題も見逃せません
予算は無制限なら、あらゆる方法・手段を試せますが、実際には限りある予算の中でどの様な配分が正しいのかを見極める作業が必要になりますから、素人判断は危険です。地震対策に最も有効な手段は専門家に相談されることです。
ここで云う専門家とは、免震や制震装置のメーカーや工事業者ではありません。メーカーや工事業者は自社の製品や工法が最も優れているとして自社製品を主張します。
メーカーや工事業者の意見ではなく、これらの製品や工法を採用している実績があり、建築主と同じ使う側の立場に立っている設計事務所に相談すべきです。
先日も免震住宅についてお問い合わせ頂きましたが、軟弱地盤であったためお勧めしませんでした。その土地に対して何が有効であるかは、ケースバイケースなのです。それを見極めることの出来る設計事務所にご相談ください。

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