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発注システムを見直す

1、 競争見積り
  設計事務所に設計図書の作成を依頼する事によって、同一条件で複数施工者
  に見積り発注が可能となる。建設場所や施工条件によって施工者に得手不得手
  が発生し、同一条件でも入札価格に1〜2割の価格差が発生する。
  2000万円の建物だと200万円〜400万円の差となり、コストダウンする上に於いて
  もっとも重要な方法である。見積り依頼する施工者数は2〜3社が平均的で多くとも
  5社以内が望ましい。

2、 オープンシステム
  設計事務所がサポートする事により、建築主自信が発注者となり、各工種ごとに
  個別に直接契約を結ぶシステム。施工者の経費が必要なくなり注目されている。
  欠点として、各工種の連携が悪く施工範囲の曖昧な分野(設備業者と住設業者間
  で、器具の取付けを誰が行うか等々)はトラブルが発生しやすい。
  各工種ごとに請求書が上がってくるので、経理事務が煩わしい。
  施工者が不在の為、施工ミスによる瑕疵担保が設定できない。
  等がある。

3、 分離発注
  知人に建築工事に関与している人がいれば、その工種だけ、施工者から分離
  して、工事を発注する方法。設備工事等の分離発注は日常的に行われており
  メンテナンス等にも素早く対応してくれる。

4、 材料支給
  住設機器や住宅建材には、定価を公表しているものが多くある。施工者から見積り
  書が上がってきたら、定価を公表している材料を確認し、それらの中で建築主
  自信が資材調達した方が安いものを選び。それらを見積書から分離して、建築主
  が施工者に材料支給して工事を進めるもの。但し建築主から支給した材料は
  施工者の瑕疵担保から除外されるので注意が必要。

5、 請負契約
  建物を取得する方法として、施工者と
請負契約を交わし工事を請負わせる方法と
  マンションや分譲住宅の様に現物を見て買う
売買契約がある。売買契約は原則的
  に現物を見て購入する方法であるが、現物が完成していなくても、契約しなければ
  買主を拘束する事はできる。他の人に売る権利を放棄する事を条件に手付金を
  取る事が出来るのである。建物が完成すると手付金は契約金の一部に充当され
  
売買契約が完了する。分譲住宅等でフリープランが流行しているが、プランだけが
  フリーなだけで、仕様は売主サイドに一任されている。仕様が気に入らず変更を
  求めても、予想外の追加請求を受ける事が多く、購入を取りやめても、買主都合
  の取りやめの為、手付金は返金されない。現物を見ずに手付金を渡すのは
  素人には不利で、
売買契約はのぞましくない。設計図書を添付した請負契約
  交わし、設計図書に反する施工がされていれば、堂々とやり直しを要求できる
  権利を確保しておくべきである。
 
6、 性能表示制度
  
売買契約が購入の条件であれば、性能表示制度の導入を検討する必要がある。
  平成12年に発足したこの制度は、住宅の性能を9項目に渡り等級別に性能を
  評価する制度である。
http://www.jin.ne.jp/oado/sinouhyouji1.html
  これで、自分の要求する性能が第三者の目で客観的に評価される事により
  安心して住宅を購入することができる。等級は全て高等級を取得する必要は
  なく、自分に必要な等級を吟味して洗濯することがのぞましい。
  万が一、施工者と訴訟沙汰になっても第三者機関が1万円で調停に入って
  くれる。

7、 性能保証制度
  性能表示制度と同時に発足した制度。性能表示制度の様に任意法ではなく
  強制法の為、一般的に認知されている。性能保証の範囲は10年間に渡り
  主要構造部の瑕疵、漏水等の瑕疵保証を行うものであり、建物全般に渡る
  ものではない。

8、 完成保証制度
  建設工事途中で施工者が倒産してしまえば、建築主の被害は大きい。
  途中で工事が止まるのは当たり前で、施工者に過払いでもしていれば
  そのお金は返ってこない。過払いしていなくても、管財人から出来高分の
  支払いは要求されるが、工事が止まった事による損害は保証されない。
  引き継いで工事をしてくれる施工者を選ぶにも、同等の金額で引き継いで
  くれる保証はない。その為、工事請負契約の際に施工者に保証人を立て
  何等かの理由で工事続行が不能になった場合にも、保証人が引き継いで
  工事を請負う事を契約書に明記する制度。

9、同等品の検討
  設計図書には製品の品番を明記しているが、品番同等以上に変更する
  事により、施工者に材料調達の幅ができ、コストダウンにつながる。

10、個人輸入
  材料支給のひとつの方法。インターネット等を活用すれば海外の魅力的な
  材料が、驚くほど安価に輸入できる。中小の施工者では、知識的に弱い分野
  の為、建築主がサポートする事により、良いものが安価に出来る可能性が
  ある。リスクとして、調達期間や支払い方法等を緻密に行わなければ
  工程順序が逆になったり、為替差損が発生したりする。


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