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お金が無くてもマイホームを手に入れよう!
平成15年11月〜平成16年5月 メールマガジン週刊グリーンハウスに連載



11/29発行
先日読者から、「ローコストハウスは非常に興味あるが、実際に建てると
なると、建設資金が必要。一体いくら必要か判らない」とのメールを
頂きました。住宅については私も色々書きましたが、実際にお金を捻出
するHow toは殆ど書いていませんでした。これから、数回に渡り住宅ローン
について書いてみたいと思います。
今、各種銀行に住宅ローンの概要を調査しています。来週から連載いたします。
皆様乞うご期待!!


12/6発行
先週ネットを通じて各金融機関に住宅ローンのカタログ請求を行いました。
結果、りそな銀行とノンバンクのグッドローンから資料が届きました。

住宅ローンで誰でも初めに思いつくのが、住宅金融公庫です。公庫の
メリットデメリットは多くの方に知られていまして、且つ多くの解説が
ありますので後回しにします。

今回は最近話題になっている住宅ローン証券化に触れてみたいと思います。

お金の貸し借りには貸し手と借り手が存在し、両者が直接やり取りするのを
「直接金融」、あいだに金融機関が入るのを「間接金融」と呼びます。

一般の銀行の住宅ローンは、民間から集めたお金を銀行が貸していますから
「間接金融」になります。その場合返済不能になった場合のリスクは全て銀行
が負いますので、保証会社に保証してもらう為の保証料が別途必要になります。

証券化とは金融機関が証券という形にして投資家に、元本・利息を返済してもらう
権利を売却してしまおう、と云うものです。つまり(投資家)と(債務者)が直接
結びつくので「直接金融」の形態となるのです。つまり返済不能になった場合
のリスクは投資家が負います。(通常の証券も同じ)

ですから保証料が必要ありません。かと云って投資家は証券を買うのですか
ら、債務者に直接取り立てに来る様な事はありません。こうなると投資家には
随分不利な形態のようにも思いますが、通常の証券よりもリスクが少ないとさ
れています。
住宅ローンの債務者は企業に比べずいぶん真面目に返済しているのですね。

投資家と債務者の「直接金融」といっても金融機関が後々の面倒を一切見ない
訳ではありません。抵当権を有しているのは金融機関であり、毎月の返済や
繰上げ返済・一括返済・借り換え等の対応も全て担当金融機関が行います。

その他にも、低利で長期に渡る固定金利・繰上げ返済手数料無料・インター
ネットによる借り入れ申し込み等色々メリットがあるようです。

参考までにグッドローンのURLをご紹介します。
http://www.goodloan.co.jp



12/13発行
先週、証券化した住宅ローンの記事を書きましたが、今週の水曜日に
読売新聞広告に住宅金融公庫の証券化の記事が載りました。
証券化の基本原理は前回書いた内容ですが、サービス内容が民間より
優れたものになっています。
最長返済期間35年・全期間固定金利2.89%・最高融資額5000万円
との事です。詳しくは下記ホームページで。
http://www.jyukou.go.jp/support/rate_index.html

1/18日発行  
土地融資について
先日神戸の知人から「良い土地が見付かったので見て欲しい」との依頼があり
日を置かずして調査に出かけました。
神戸の山の手だったのですが、環境・敷地形状・利便性とう申し分なく仲介業者も
全国的に名の通った会社だったので、とりあえず条件手付けを打って、銀行に融資
を申し込む様話しをしました。
翌日、知人から電話があり、土地取得の為の頭金が必要で、全額借入れでは
銀行が融資に応じないとの回答を受けたとの事。

今まで、全額融資でトラブルことなく、仕事をこなして来たので、何の事か解からず
とりあえず、不動産屋さんに電話しました。担当者の弁によると「土地建物を含めての
全額融資には問題ないが、建物を建てるに際しては、土地を先に取得せねばならず
土地だけでは、担保力不足で、土地だけの全額融資には応じてくれない」との事。
土地建物での全額融資には応じられても、土地だけでは応じられないのなら
建物だけならオーバーローンにも応じてくれるのでしょうか?
理不尽に思い、同じ不動産会社の別の支店に友人がいますので
その辺の事情を確認しました。その友人曰く「担当者と銀行の力関係で、交渉力の
弱い担当者だと、そんな場合もある」との事でした。
大きい会社だから、任せておけば安心・・・。でもなさそうですね。

2/14発行
前回書いた100%ローンの後日談です。
そー。土地建物なら100%ローンは可能と云ったのに、土地だけでは100%出ない
と云われてしまった件です。あれから直接仲介担当者に会い、以前の事例をお話し
して、基本計画書と概算見積りを作るから、再度銀行に融資の話しを持って行く様
お願いしました。担当者も上司と相談し、なんとかなりそうだと思ったのでしょう。
積極的に協力してくれました。結局いくつか目の銀行で、100%ローンに成功しました。
お金が無いのにマイホームを手に入れる、第一段階は無事完了です。今度は建物に
取り掛かります。

また、別なクライアントの要請で奈良で土地を探してましたら、王寺で手頃な土地が
見つかりました。王寺駅から徒歩16分の立地で病院やスーパーにも近く、
幹線道路沿いで、敷地面積67坪の角地で、中古ですが家まで付いて1500万円の
売り出しです。
しかし、諸事情で別な所で建築される事になり、話しが宙に浮いてしまいました。
1500万円なら100%借りても(30年返済で)6万弱の月々返済にしかなりません。
この辺の一戸建て借家の相場は12万円前後です。人に貸せばローンを払ってもらって
6万円のお小遣いまで貰えます。これは見逃せないと、殆ど衝動的に私自身が買って
しまいました。勿論借主がいたらの話しで、いなければ自分で返済しなくてはいけない
ので、もう少し慎重に買うべきだったと少し後悔してますが、ヤフーの仲介検索サイト
で調べますと類似物件が2080万円で売り出されていますので、まず安い買い物かなと
思っています。
これも自己資金はゼロです。オール借金です。今回の融資は購入する土地を担保
に借入れを行いました。居住用ではありませんので、住宅ローンの枠が使えず
限度額一億円まで融資可能なフリーローンを使っています。金利は住宅ローンより
若干高めで、3%強です。


3/4発行
先日奈良県の王寺で中古住宅を購入する為、ローンの申請をしている
と書きましたが、続編です。
その家は私が購入しようとするまで、1780万円の値段で売りに出されている物件
でした。粘って1425万円で契約したので、破格値だと思っています。
近隣でも同様の土地が、2080万円で売られています。まだ売れてませんが
反響は良い様です。
大手の銀行にローンを申し込んだ際、非居住用ですかと念を押されました。
別に私が移り住む意思は無いので、「はい。」と答えたのですが、一週間程して
融資の話しに注文がつきました。非居住用の購入であれば、投機目的に使用
しませんとの誓約書を書いて欲しいと云ってきたのです。投機目的かどうか
なんてまるっきり個人の問題で、ローンの査定に何の問題があるのか良く判りません。
仮に「はい。誓約書です」と書類を持っていて、その誓約書にどれだけの拘束力が
あるのでしょう?
事情が変わりましたとか云って、値上がりしたらポンと売ってしまっても誰にも
罰っせないでしょう。それだけなら、不信に思いながらも、誓約書を提出したかも
しれませんが、「非居住用の為、土地の査定金額が厳しく、追加担保を出さないと
希望金額を貸せない」とまで云われました。非居住用ならなんで担保能力が下がる
のか、これも私には全く理解できません。誰か教えて下さい。
不動産なら、今住んでいる家があり、担保として提出できない事も無いですが
非居住用なら担保価値が何故下がるのか、理由を一切聞かせてもらえません
でしたので、その銀行との融資話しをお断りしました。
今、別な銀行で融資の話しを進めています。


3/13発行
過去このシリーズで、土地を買う動機となった経緯は書きましたが、具体的に何をしたかをまだ書いていませんでした。土地を手に入れるまでの流れを簡単に書きます。
(簡単でもないか)
土地の売買は宅地建物取引主任者(俗に不動産屋さん)の手を介さなくても可能です。
しかし、素人同士の取引は、トラブルの元でお勧め出来ません。
通常は、やはりチラシ等を見て これは!!と思った物件の、チラシの主である不動産屋さんを尋ね、現物を見せてもらうところあたりから始まります。
土地を見るポイントは、
1 敷地境界線がはっきりしているか
2 側溝形態がはっきりしているか
3 汚水桝・雑排水桝・雨水桝・給水引き込み・ガス引き込みがチラシ通りか
4 電柱・道路標識・ゴミ回収位置等建築に支障のある施設はないか
付近の環境として
1 近隣から日影の影響をどの程度受けるのか
2 風向きにより異臭を放つ施設はないか
3 週変化・日変化により騒音を出す施設はないか
4 買い物は便利か
5 学校施設との距離
6 交通手段の確保
7 公園等があるか
等が挙げられます。私もそうですが、通常の人はチラシの段階で買う意思を80%程度
の確立で持っています。殆ど一目ぼれの状態です。現場に行くのは、自分の判断が
間違っていないか、確認の為に行く様なものです。そのくらい目が肥えた状態になって
いないと、高い買い物ですから、中々買えません。ぐずぐずしているうちに他の人に
持っていかれます。当面不動産なんて買う気は無いと思っていても、いつかはマイ
ホームと思うのなら、日頃から土地を見る眼を養う事です。
で、買う意思が固まったら、「買付け証明」を発行して、仲介業者さん(俗に不動産屋さん)に託します。仲介業者さんはこんな条件で買う意思のある人がいる事を売主に伝え
売るに際して、何か条件があるか聞いてきます。そこで話しがまとまればめでたく契約
となるのです。さて「買付け証明」ですが、統一的な決まりは無い様で、仲介業者さん
が独自に作られている用紙に住所氏名と、希望購入価格、買取条件等を書き込む
だけて、別に費用は発生しません。
買取条件で代表的なものは停止条件で、銀行ローンがもし、通らなければ、この契約
は白紙に戻すと云うものです。
契約となった段階では、金銭を全額取引するのでなく、手付金(購入額の一割程度)
を打って銀行のローンの審査が通るのを待つ、と云うのが通常です。
その他、条件としては、
1 古家付の土地の場合、売主負担の解体が条件
2 地盤調査が条件
3 境界ポイント確定が条件
等が一般的です。
売主がつける条件としては、
1 古家付の場合、建物に対して瑕疵担保責任は負わない事が条件
2 明渡し時期の条件
等が一般的です。
契約の際に最も重要なのが、「重要事項等説明書」と云う書類です。
これは、宅地建物取引主任者が作成する書類で、宅地建物取引主任者は買主に
自分が有資格者である事を証明する資格証を提示して、買主が承諾しない限り
全文を読み上げる責務を負います。
内容は、その土地の性能、法的制約を羅列した書類や土地の謄本、公図、
チラシ等で構成されています。なれない方は面倒でも全ての説明をしっかりと
自分が納得するまで受けましょう。最近筆者は、土地と道路の間に幅10cm程の
他人地が入っている土地に遭遇しました。現場を見ただけでは、そんな土地が
存在するなんて、知る由もありません。公図を見て初めてその存在が確認された
のです。ご存知の様に道路に面していない土地は建物が建てられません。
たまにこんな事もありますから、全ての内容を暗記出来るくらい読み込んでも
無駄では有りません。
最終取引は、銀行ローンが実行されて手元にお金が入ったとき、登記簿謄本を
売主の名義から買主の名義へと書き換える作業が主な内容で、契約時程煩雑
ではありません。場所は銀行で行われるのが多い様です。実行されたお金を
そのまま売主に渡し、売主はそのままそこの銀行から自分の銀行へ振り込むのです。
取引時、司法書士が立会い、売主から引渡し証や印鑑証明等を譲り受け、買主
の名義となる様作業を行います。名義変更まで7〜10日程要するようです。
名義変更が出来上がると、司法書士は買主の名義になった登記簿謄本と
権利書を持って来てくれます。これで晴れて買主の不動産となったわけです。
蛇足ですが、権利書は飾りみたいなもので、権利書事態に権利を有する
根拠もなにもありません。私は以前売却した土地の権利書をまだ持っています。
別に悪用はしません、まあ記念品みたいなものです。

3/20 発行
遂にオール借金で土地を手に入れられそうです。
大手銀行で条件が合わず別な銀行を当っているまでは、前回書きましたが、4件目で
条件に合う銀行が見つかりました。一ケ月掛かりましたがこちらの希望通りの内容で
内諾がとれました。来週早々正式にローン申し込みに行こうと思います。
今回の一連の話しの中で、一番感じた事は、査定や条件が銀行によって全然違う
と云う事です。金利自由化に伴い銀行間の競争がより活発になり、特に住宅ローンは
今では、銀行の主力商品ですから、こちらが真剣に話しをすればどんどん前向きに
聞いてくれます。一件の銀行で悪い条件を提示されたり、断られたりしても粘り強く
事に当れば何とかなるのが実感です。
ローン実行なって無事取引が完了すれば、物件の詳細を公開致します。

4/28発行
ローン付け屋さん。
通常住宅ローンを申し込むには、本人が直接銀行へ赴き、「あのー、家を建てたいので
ご融資をお願いしたいのですが・・・」と云った会話から始まり、窓口の融資担当者が
眉間にシワを寄せて「そーですね。当行で口座を開いていらっしゃいますか?過去3年
間の源泉徴収表はお持ちですか?住民表をご用意して頂けますか?」みたいな会話が
交わされます。もうその途端に銀行主導の融資体制に組み込まれてしまいます。
相手は民間の会社なのに、お金を借りる弱みが随分、建築主を卑屈にさせてしまいます。相手が好き勝手な条件を出してくれば、「お宅に頼まなくても、銀行はいっぱいあります!」ぐらいの事を云って、他を当っても良いのですが、中々素人さんではそうは行きません。
不動産屋さんの中に、本人は不動産売買を全く扱わず、銀行ローンを通す事のみを
仕事にしていらっしゃる方がおられます。俗にローン付け屋さんと呼ばれる方です。
世間の認知度はまだ低く、ローン付け専門とか云った看板を上げてご商売されている
方も見た事がありませんが、銀行ローンが自由化された昨今、近未来にはこんな商売がおおっぴらに登場するでしょう。
実は今回、最初の大手銀行の条件がきつく、迷っている時、知人からローン付け屋さんを紹介されました。各銀行のローンセンター担当者と親交があり、銀行の内部情報にも
詳しく、「今は○○銀行は査定が厳しいので□□銀行で行きましょう」とか適切な
アドバイスをしてくれます。各銀行と色々折衝して下さいまして、三行目で希望通りの
条件で融資を受ける事が出来ました。
勿論タダで動いてくれる訳ではなく、ローン手数料として一千万に対し五万円程の
余分な費用が発生しますが、多重債務者の私でも何とか土地を取得する事が出来ました。

5/8発行
土地の共同購入作戦。

昨年来、住宅地の地価がジリジリと上昇カーブを描いています。土地さえあれば
今すぐにでもとお考えの方にとっては、辛いご時勢になりつつあります。

条件の良い土地は、仮に売りに出されたとしても、一般市場に出回る前に
業者間で取引されてしまい、滅多に市中に出回りません。土地購入をご検討された
経験のある方でしたら、これはと思う土地には殆ど建築条件が付いていると云った
経験をされた方が多いはずです。となると、土地探しの方法を考え直さないと
理想とする土地に巡り会えない事になります。

不動産屋さんは、一般顧客がいくらでも見込める立地条件も地型も良い土地で
ないと手を出しません。不動産屋さんの包囲網を掻い潜り土地を取得しようと思えば
立地条件には目を瞑り地型の良い土地を探すか、地型には目を瞑り立地条件の良い
土地を探すかの、どちらかをすれば良いのです。

立地条件が良くても、地型が悪い土地の中で、道路に接道している間口が狭いのに
奥へ行くに従い、どんどん広くなる土地がよくあります。付近相場からすれば割安
ですが土地全体が大きい為、高額で個人では手の出ない土地です。

不動産屋さんも、道路に接する部分の土地は直ぐに売れても、奥にどうしようもない
土地が残ってしまうので、手を出しません。

そんな土地を共同購入されては如何でしょう?

道路に接道する部分は共同車庫なり、ポケットパークを造るスペースに開けておいて
(云わば共同の庭形状のもの)奥に住戸を並べるのです。そうする事によって
通常では贅沢と思われる様な駐車場や、子供を安心して遊ばせる事のできる庭が
出来るのです。立地条件の良い地域に・・・。

ホームページ上で同様の趣旨のサイトを開設致しました。

http://www.jin.ne.jp/oado/yao.html

もしご興味がありましたらメールをお待ちしております。
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